De notaris is voor eenieder in het vastgoedrecht een baken van (juridisch) vertrouwen en durft men zelden in vraag te stellen. Maar waar mag de notaris op vertrouwen? En wat dient de notaris in vraag te stellen?
De rechtbank van eerste aanleg Limburg, afdeling Tongeren brengt in een vonnis van 26 januari 2024 (hierna het “Vonnis”) op treffende wijze in herinnering dat de notaris niet zomaar mag vertrouwen op wat door anderen (zelfs voorgaande notarissen) op papier wordt gezet, maar dit – op basis van gevoerd onderzoek – in vraag moet durven stellen.
De feiten kunnen als volgt worden samengevat: partij B koopt in 2012 een onroerend goed (onderdeel van een gedwongen appartementsmede-eigendom) aan van partij A. Het onroerend goed bestaat volgens de eigendomstitel van partij A (en de eigendomshistoriek) uit een appartement, een kelderberging en “autostaanplaats nummer 1, met een totale oppervlakte van tien vierkante meter (10 m2) en garage nummer 1” (eigen benadrukking door vetmarkering en onderlijning) in privatieve eigendom (naast de quotiteiten in de gemeenschappelijke delen). De authentieke akte wordt verleden door notaris X (notaris van de koper – partij B).
In 2016 besluit partij B om een aantal privatieve kavels te verkopen aan partij C, te weten het appartement, de kelderberging en “autostaanplaats nummer 1”. Partij B wenst het eigendomsrecht over de privatieve kavel “garage nummer 1” te behouden. De authentieke akte wordt verleden waarbij notaris X optreedt als tussenkomend notaris (notaris van de verkoper – partij B). Het (verkocht) voorwerp – wat betreft de garage / autostaanplaats – wordt uitdrukkelijk omschreven als:
“c) autostaanplaats nummer 1 met een totale oppervlakte van tien vierkante meter (10 m2) (…) De verschijners verklaren uitdrukkelijk dat de garage 1 niet in deze verkoop begrepen is maar wel de autostaanplaats 1, het geheel wel gekend door partijen.”(eigen benadrukking door onderlijning)
In 2018 besluit partij B om ook “garage nummer 1” van de hand te doen en te verkopen. De authentieke akte wordt voorbereid waarbij notaris X opnieuw optreedt als tussenkomend notaris (notaris van de verkoper – partij B).
Evenwel heeft de notaris moeite om het onroerend goed (“garage nummer 1”) juridisch te identificeren in de authentieke akte, en dit ten aanzien van:
De Administratie van de Patrimoniumdocumentatie (aan de garage is geen kadastrale perceelidentificatie toegekend), en
De appartementsmede-eigendom (aan de garage zijn geen quotiteiten in de gemeenschappelijke delen toegekend).
Wat blijkt is dat de statuten (basisakte) van de appartementsmede-eigendom geen “autostaanplaatsen” en “garages” kennen maar enkel “garages” (die verwarrend genoeg “autostandplaatsen” worden genoemd in de statuten).
“Autostaanplaats nummer 1” waarnaar wordt verwezen in de eigendomshistoriek (in het bijzonder de authentieke akten tussen partijen A en B en partijen B en C) doelt blijkbaar op het binnenplein van de appartementsmede-eigendom waar bij wijze van jarenlange gewoonte iedere mede-eigenaar “zijn of haar” autostaanplaats heeft. Niettemin maakt dit slechts een feitelijk gebruik uit, nu het binnenplein behoort tot de gemeenschappelijke delen van de appartementsmede-eigendom en geen privatieve kavels bevat.
Dit feitelijk gebruik is door een fout van een notaris (niet notaris X) in het verleden als een “privatieve kavel” opgenomen in een eigendomstitel en sindsdien overgenomen doorheen de volledige eigendomshistoriek.
De verkoop van “garage nummer 1” gaat niet door en partij B richt zich tot notaris X.
Notaris X wijst iedere verantwoordelijkheid / aansprakelijkheid af: de notaris zou de omschrijving van het onroerend goed hebben overgenomen uit de eigendomshistoriek / voorgaande eigendomstitels en kon niet weten dat de “autostaanplaatsen” behoren tot de gemeenschappelijke delen en dus helemaal niet mee kunnen worden verkocht.
Ten onrechte, stelt de rechtbank van eerste aanleg Limburg, afdeling Tongeren in het Vonnis:
“Hij mag zich niet zomaar beperken tot het blind overnemen van bepaalde informatie in een notariële akte of het louter notarieel verlijden van een tussen partijen gesloten overeenkomst.”
Ook het feit dat partij B en partij C in 2016 de opsplitsing (garage – autostaanplaats) reeds in een onderhandse overeenkomst zijn overeengekomen voordat de notarissen de authentieke akte konden opstellen (zodat de transactie volgens notaris X een “done deal” was zonder dat hij met de authentieke akte hier nog iets aan kon veranderen), wordt in het Vonnis afgewezen (zie ook in die zin Gent 16 januari 2014, T.Gem. 2021, 139):
“Van een normaal en zorgvuldig optredend notaris mag verwacht worden dat als de werkelijkheid niet blijkt overeen te stemmen met hetgeen partijen voor ogen hadden, hij de partijen hier uitdrukkelijk op wijst en dienvolgens hun intenties afwacht.”
De rechtbank wijst hierbij op de opzoekings- en onderzoeksplicht die men van een notaris mag verwachten en dit zowel met betrekking tot de eigendomstitels als de statuten (basisakte) van de appartementsmede-eigendom (zie ook in die zin Gent 22 mei 2008, T.App. 2008, 52 en Rb. Brugge 5 februari 2010, T.App. 2010, 43):
“Op de notaris rust een opzoekings- en onderzoeksplicht. Hij had de eigendomstitels en de statuten aan een grondig onderzoek dienen te onderwerpen. (notaris X) had ook de plicht om het onroerend goed (zijnde alle privatieve kavels en gemeenschappelijke delen van de Residentie die het voorwerp waren van de Aankoopakte en de Verkoopakte) ondubbelzinnig te identificeren en te beschrijven. (notaris X) had (partij B) ook moeten informeren en adviseren omtrent de moeilijkheden of eventuele onmogelijkheden m.b.t. de voorgenomen transactie.”
Had notaris X in 2012 of 2016 de eigendomshistoriek eens naast de statuten (basisakte) van de appartementsmede-eigendom gelegd, dan had notaris X vastgesteld dat er geen “autostaanplaats nummer 1” en “garage nummer 1” is, aldus de rechtbank.
Van de notaris wordt derhalve een kritische bril verwacht, die niet zomaar vertrouwt op de eigendomshistoriek maar de inhoud in vraag durft te stellen middels opzoekingen en onderzoek van de onderliggende documenten ter bevordering van de juridische kwaliteit van de authentieke akten in omloop, zodoende dat de notaris een baken van (juridisch) vertrouwen blijft.
Heeft u vragen bij het voorgaande, het Vonnis of notarisaansprakelijkheid in het algemeen? Neem gerust contact met ons op.
Comments